new

空き家の売却について

不動産業者　株式会社ライフ大石です。
 
最近弊社でも空家の売却を任される事が増えてきました。
その中で意外にお金がかかる事の中で残置物の撤去が盲点かと思います。
普通に暮らしていても家電や全て含めて30万円程度かかります。
 
部屋の中に荷物やゴミだらけの場合ですと、100万円近くいってしまう事もあります。
　
高齢になってくると物を捨てれない方が出て来るのかなって思います。
 
また残置物の中にエッチなビデオや本が大量に放置されてた事があります。
 
私自身は特別気にはしないのですが、その状況を見ながら必要な物を探される親族の方(娘さんだったり)の事を思うと少し複雑な気持ちになります^^;
見られたら嫌なものは生前から処分しておく事をお勧めします。
 
また積極的に行政のサービスを利用する事でしょうか。
ご自身で沼上や西ケ谷の清掃工場にゴミを運んでいただければお金はかかりません。
 
中にはご自身で短期間に軽トラックで往復してゴミを捨てられる方もいらっしいますがかなりレアケースかなと思います。
 
おうちを処分する時は残置物処理の専門業者さんや解体屋さんもご紹介させていただきます。
なるべく安い業者さんを紹介するために相見積もりをおすすめしています。
お気軽にお声かけ下さい。

相続登記の義務化

こんにちは、司法書士の石川です。
 
人が亡くなると、やらないといけない手続きは何ですか？と、質問されて
思い浮かぶものはありますか？
 
まずは、死亡届を役所に出さないと？
お葬式って、必ずやらないといけないの？
運転免許証とか、パスポートって、そのままにしといていいんだっけ？
相続税って、いつまでに払うの？
土地の名義って、いま誰の名義だっけ？これ、このままでいいの？
 
思い浮かぶものは人それぞれだと思いますが、調べてみると、やらないといけない手続きって、結構ありますね。
 
今日はその中でも「不動産の名義変更手続き」について考えていきましょう。
 
不動産の名義人の方が亡くなった場合、その所有権は法定相続分の割合に応じて、その相続人に承継されます。
相続人は、その相続人全員による遺産分割協議を行い、不動産の所有権を取得する者を決め、その者への所有権移転登記を行うのが一般的です。
 
ですが、この相続による所有権移転登記の手続きが未了になっている場合が多いです。
 
現在、相続登記を申請するかしないかは、当事者の任意に任せられており、申請期限の定めもないため、相続登記をする差し迫った理由がなかったり、必要性を感じなかったり等、相続登記の申請を行わず、故人の名義のままになっている不動産がかなり存在します。
このような土地のことを「所有者不明の土地」というのですが、その面積の合計は九州全土の面積を超えるとも言われています。
 
不動産を売却したり、不動産を担保に金融機関等から借り入れをしたりする時は、「所有者不明の土地」のままでは手続きを進めることが出来ず、必ず相続登記を行わないといけません。その際に、相続登記を速やかに申請できる状況であれば特に問題はないのですが、長年放置された「所有者不明の土地」の場合、そう出来ない場合があります。
 
例えば、当事者である相続人の人数が増え過ぎて遺産分割協議を行うにかなり手間や時間がかかる、又は、相続人の中に行方不明者がおり、連絡が取れないため遺産分割協議を行うことが出来ない、などの場合です。
 
このような「所有者不明の土地」の問題解決のために、令和６年４月１日より、現在、当事者の任意に委ねられている相続登記が義務化されます。
 
次回は、相続登記が義務化されることによって、どのような変化が生まれるのかをお伝えしていきます。
 
今回のブログは以上です。
 

とある空き家のお話

当センターの不動産担当の大石真司と申します。
 これは私の体験なのですが、あるエリアの土地を探しているお客様から相談を受けて、
 空き家の所有者様に登記簿謄本から所有者様を調べてお手紙を送りました。
 幸いにも売主様から連絡をいただき、お会いさせていただく事になりました。
 　物件の調査をすると、お客様が想定した面積と相違しており、建築プランが入りませんでした。
 土地探しの方には別の土地を探していく方針となりました。
 所有者様にはその事をお伝えして査定書をお持ちしました。
 
所有者様としては実際に利用されていた父親が亡くなり、ご自身たちも高齢のため利用方法も無い住宅の管理をすることが負担になるとのことで売却をすすめることになりました。
 実際に建物の中は生前の生活用品なども残っており、そちらの処分の業者さんの紹介。
 また建物は築年数も不明で少なくとも50年以上経っており、解体の見積もり依頼を出しました。
 
また、測量、滅失の見積もりは当センターの勝谷調査士に依頼をしました。
 正式に売却の依頼を受けて暫く土地として売却にでしていたのですが、
 土地の広さが20坪で隣の家と壁が接しているため、中々反響が有りません。
 ※静岡市で20坪は狭小地に該当し、需要が少ない広さです。
 
知り合いの建築業者さんに買取の依頼を建売の用地で買取依頼をしました。
 （プロの買取の場合は問題も全ての悪条件を飲みこんで買った頂くことがあります。）
 
建売用地としては買い取っていただけませんでしたが、なんと築年数５0年以上の建物をリノベーションしてモデルハウス兼、借家として貸しに出すために買っていただくことに。
 建物の解体費用を金額から引く代わりに値下げをしていただいてお話がまとまることになりました。
 売主様にとって見れば負動産（ふどうさん）ですが、人によってはリフォームベースの素敵なお家。
 
不動産業はそういったマッチングを行うお仕事です。
 
お困りの不動産などございましたら当センターはまざまな問題をそれぞれの経験と知識で解決していきます。
 
 

相続税の申告が必要か？
カンタンに判定する方法のご紹介

相続が起きると自分の家は相続税申告が必要なのだろうかと悩まれる方も多いと思います。実際に相続税申告は全ての人に必要なものではなく、国税庁の統計によれば、申告が必要となるのはおよそ1割の方に限られます。どのようなときに相続税の申告が必要か理解しておくことで、いざ相続が起きた際に慌てずに対応できるかと思います。
 
申告が必要かどうか判定するには、相続した財産が基礎控除を超えているか、を確認する必要があります。相続財産が基礎控除の金額以下であれば、相続税はかかりません。 この場合、相続税の申告も不要となります。基礎控除とは下記の算式で計算されます。
 
【相続税の基礎控除】3,000万円＋600万円×法定相続人の数
 
例えば、夫が亡くなり妻と子供2人が残されることとなった場合、相続人は3名となりますので基礎控除は4,800万円です。亡くなった日の夫の財産がこの4,800万円を超えているかと確認すればいいわけです。
 
では相続財産にはどのようなものがあるでしょうか。代表的なものとして、不動産、預貯金、有価証券、生命保険、があります。また、借金や葬儀にかかった費用はマイナスの財産として計算に加えます。この他にも相続財産は色々とありまして、該当する相続財産を細かくチェックできるシートが国税庁より発表されています。「相続税の申告のためのチェックシート」で検索できますので、参考にしてみてください。それぞれの財産金額の計算方法ですが、預貯金や有価証券であれば亡くなった日の残高が財産金額となりますのでわかりやすいかと思います。不動産は住所や利用状況によって計算が異なりますが、まずは固定資産税評価額をご確認ください。不動産を所有していれば毎年4月～6月ころに固定資産税の納税通知書が届くきます。そこに記載されている価格が固定資産税評価額となります。生命保険については死亡保険金が相続税の財産として計算対象となりますが、「500万円×法定相続人数」の金額が非課税とされています。ですので、先ほどの例であれば死亡保険金1,500万円までは計算に加えなくてもよいこととなっています。
 
1つ1つ相続財産を合計していき、基礎控除を超えれば相続税が発生し、相続税の申告が必要になるというのが基本的な考え方となります。ただし、相続税が0円となる場合でも、相続税の申告が必要になることがあります。それは特例を利用して相続税が0円になった場合です。代表的な特例として「小規模宅地等の特例」と「配偶者の税額の軽減」があります。前者は、亡くなった方が住んでいた土地、事業をしていた土地、貸していた土地については土地の評価額を80%減で計算ができるという制度です。亡くなった人が住んでいた土地や事業をしていた土地についてまで相続税がかかってしまうと、相続税の支払いのために土地を手放さなければならなくなる可能性があります。それを避けるためにこの制度ができました。また、後者は財産を配偶者が相続した場合、評価額1億6,000万円まで税金がかからない、という制度です。こちらは配偶者の生活を保障するためであったり、同世代への移転なので相続税がそれほどかからないように優遇されている、という背景があります。小規模宅地の特例や配偶者控除は知名度も高く一般的な制度ではありますが、これらを利用した場合、そのことを申告する必要があります。結果的に相続税が0円になるからといって、申告が不要になるわけではありませんので、ご注意ください。
 
相続税申告が必要か判定する考え方として、代表的な流れをご紹介しました。実際には財産の評価がさらに複雑であったり、他にも様々な特例があります。基礎控除を超えるかどうかの判定が微妙な場合、また実際に申告するとなった場合には詳細な計算が必要となりますので、税理士に依頼されることをおすすめします。

ご挨拶

いざ相続となったときにまず何から手をつければいいのか、どの士業に頼めばいいのかわからないことだらけだと思います。また、遺産分割協議書は司法書士に依頼して、名義変更は別の行政書士に依頼、さらに相続税申告は別の税理士に依頼するとなると、資料のやりとりに時間がかかりますし、士業間で必要な情報を共有することにも不安が生じます。
 
そんなときに相続で関係するすべての士業と連携している当センターであれば、お悩みやニーズに応じて必要な分だけサポートをすることができます。また、資格を持たない者がお客様を担当するような事務所も多いですが、当センターでは有資格者が全ての案件に対応させていただきますので、クオリティにも自信があります。
 
静岡でここまで多彩な士業を集めているグループはなかなか見当たらないかと思います。世代も30~40代でフットワークが軽く、話しやすさがうりですので、お電話でもメールでもお気軽にご連絡頂ければと思います。もちろん、相談料は無料ですし、費用体系も予めご説明しますので、安心してご連絡ください。